10, 15 или 20 млн. рублей. Квартира, офис, стрит-ритейл

Квартира

Плюсы:

• Понятно даже новичку;

• Высокая ликвидность — продать можно быстро;

• Можно самому заехать, если что-то пойдёт не так;

• Точно брать, если семье нужна ещё квартира в перспективе;

• Рисков почти нет.

Минусы:

• Доходность ниже банковского вклада;

• Требует внимания: смена арендаторов, ремонты, техника;

• Коммуналку обычно платит собственник.

Расходы и нюансы:

• Налог: при самозанятости — 4%; 

• В среднем 1 месяц простоя в год между арендаторами;

• Косметический ремонт раз в 1–2 года;

• Амортизация мебели и техники;

• Риск недобросовестных арендаторов.

Офис

Плюсы:

• Доходность выше, чем у квартиры;

• Коммуналку обычно платит арендатор;

• Долгосрочные контракты (от года и больше);

• Меньше «бытовых» проблем (не текут краны, не ломается плита);

• Часто есть управляющая компания (если офис в бизнес центре), которая берет на себя все текущие задачи.

Минусы:

• Без ремонта «под ключ» не сдать; 

• Налог на имущество выше, чем за квартиру;

• Риск простоя сильно выше, чем в других вариантах. После «удалёнки» рынок офисов изменился навсегда.

Расходы и нюансы:

• Ремонт под сдачу: от 800 тыс. до 1,5 млн за 20–25 кв. м;

• Налог на имущество по кадастровой стоимости;

• Нужно оформлять ИП (налог 6% + фиксированные взносы).

Стрит-ритейл

Плюсы:

• Самая высокая доходность из рассматриваемых трёх сегментов;

• Коммуналку платит арендатор;

• Долгосрочные контракты с ежегодной индексацией (3–10 лет — норма);

• Арендатор сам делает ремонт под свой бизнес.

Минусы:

• Самый высокий налог на имущество;

• Требует экспертизы: пешеходный трафик, ВРИ, электричество, вентиляция, высота потолков и т.д и т.п.

Расходы и нюансы:

• Налог на имущество по кадастровой стоимости;

• Нужно оформлять ИП (налог 6% + фиксированные взносы);

• Нужно очень грамотно выбирать локацию.

Что и где можно купить за эти деньги?

Бюджет 10 млн рублей

Квартира
Студия или небольшая «однушка» до 30 кв. м.
Варианты есть в Новой Москве, а также в ВАО и ЮВАО. Ближе к центру можно рассматривать апартаменты в старых домах после реконструкции (районы Бауманской, Электрозаводской, Волгоградского проспекта).

Чистый доход: 40–50 тыс. руб./мес.

Офис
Площадь 10–20 кв. м в зависимости от расположения и этажа (первый этаж дороже).
Альтернатива — цоколь 25–40 кв. м.

Доход: до 50–60 тыс. руб./мес. при удачном выборе арендатора.

Стрит-ритейл
Маленькое помещение 15–20 кв. м на первом этаже жилого дома — под «кофе с собой», маникюр или массажный кабинет. Предложений на рынке очень мало, чаще встречается цокольный или подвальный этаж. Интересный вариант можно «поймать» в Новой Москве.

Потенциал: 60–80 тыс. руб./мес.

 С бюджетом 10 млн рублей вы находитесь на самом дне сегмента. Здесь нужна предельная осторожность в выборе.

Бюджет 15 млн рублей

Квартира
Полноценная «однушка» или хорошая «двушка» 38–45 кв. м в спальном районе. Апартаменты ближе к центру — до 30 кв. м. Можно найти вариант со свежим ремонтом.

Чистый доход: около 65 тыс. руб./мес.

Офис
30–35 кв. м в классе B. Часто с отделкой, иногда уже с действующим арендатором. Локации — деловые зоны в спальных районах (например, рядом с метро).

Доход: 70–80 тыс. руб./мес.

Стрит-ритейл
Помещение 30–40 кв. м. В спальных районах можно найти вариант на проходной улице, например на первых этажах новых ЖК. Чем ближе к центру, тем хуже локация (двор, арка либо цоколь).

Доход: до 100 тыс. руб./мес.
Выбор есть, но узкий. Каждый объект нужно проверять по десятку параметров.

Бюджет 20 млн рублей

Квартира
Хорошая «двушка» с ремонтом в спальном районе. Также можно найти приличную «однушку» в более статусной локации (например, ЮЗАО).

Чистый доход: около 75 тыс. руб./мес.

Офис
40–50 кв. м в хорошей деловой локации.

Доход: 80–100 тыс. руб./мес.

 Рынок капризный — потребуется помощь профессионала.

Стрит-ритейл
С бюджетом 20 млн рублей выбор значительно шире. Это, как правило, качественное помещение 40–50 кв. м в проходном месте: первые этажи новых ЖК с высокой плотностью заселения, улицы с интенсивным пешеходным трафиком. Легко найти объект уже с действующим арендатором.

Доход: до 150 тыс. руб./мес.
Хорошие помещения разбирают быстро — увидели, надо брать.

Вместо резюме

Квартира — надёжно, понятно, без сюрпризов. Доходность низкая. Зато спокойно, потому что просто и знакомо.

Офис и стрит-ритейл — доходность выше в 1,5–2 раза. Но нюансов и подводных камней — в десятки раз больше. 

Их можно не знать. Можно пройти мимо. Это нормально, не всем нужна коммерция. Но если вы переросли квартиру, если хочется большего, если интересны элементы управления, а не только пассивный доход, пробуйте! Только выбирайте с экспертом. Лучше не экономить на том, кто все подводные камни “знает в лицо”.

Потому что в недвижимости, особенно в коммерческой, дешевле заплатить профессионалу за вход, чем за выход.