Ипотека или аренда: так ли очевиден ответ?

Вечный спор. 

С одной стороны — кредитное рабство на 20-30 лет, с другой — «деньги в трубу» и никакого своего угла. 

Мы решили добавить и своё мнение в эту дискуссию.

Сравнение на дистанции – цифры не врут

На дистанции 5-7 лет ипотека побеждает аренду. Просто потому что вы платите за свое. После ипотеки у вас в собственности квартира или дом. После аренды — ровно ноль. Никакого актива.

Но это если смотреть на финишную прямую. По пути — куча нюансов, которые могут сделать аренду более разумным выбором даже на длинной дистанции.

Ипотека: что получаем и чем расплачиваемся

Плюсы. Вы — владелец. Никто не придет и не скажет «съезжайте, я продал квартиру». Никто не поднимет аренду потому что «рынок так вырос». Ремонт делаете какой хотите. Заводите собаку, кошку. 

Инфляция работает на вас: платеж фиксированный, через 7 лет он уже не кажется таким большим, а аренда тем временем подрастет. И можно гасить досрочно, если появились лишние деньги, и вылезти из долгов раньше срока.

Минусы. Переплата банку — это больно. Берете 4 миллиона на 20 лет под 18% — возвращаете почти 11-12. Банк заработает на вас больше, чем вы сами на этой квартире. Вы привязаны к платежу на годы вперед. Нельзя просто уволиться и уехать в путешествие на полгода.

Аренда: свобода за деньги, которые не вернуть

Плюсы. Свобода переезда — главный козырь. Надоело? Собрал вещи и ушел. Предложили работу в другом городе? Нет проблем. Сломалась стиралка, потекла труба? Звоните собственнику, это не ваша боль. За те же деньги, что пошли бы на ипотеку скромной однушки, часто можно снять приличную двушку. И самое главное: деньги не закопаны в бетон. Первоначальный взнос и ежемесячная разница между ипотечным платежом и арендой — живые деньги. Их можно положить на вклад или вложить во что-то более доходное.

Минусы. Аренда — это действительно деньги в трубу. Через 5 лет у вас нет ничего. Просто отдали кому-то полтора-два миллиона. Вы никто в чужой квартире: нельзя покрасить стену в ядовито-оранжевый или завести кота без разрешения. 

Хозяин может продать жилье в любой момент — и вы снова ищете, платите агентам, перевозите вещи, меняете ребенку школу. Это выматывает и по деньгам, и по нервам.

Когда аренда оказывается умнее ипотеки

Вы часто переезжаете. Раз в год-два. А ипотека привязывает к месту.

Ставки высокие — выше 19-20%. Переплата становится дикой. Дешевле снимать пять лет, копить разницу и купить ту же квартиру позже, возможно, под меньший процент или дешевле.

Вы не уверены в доходах. Плавающий заработок, фриланс, свой бизнес, который может просесть. 

Ипотека — жесткий график. Пропустил три платежа — требование досрочного погашения всей суммы долга, процедура изъятия залоговой недвижимости, штрафы, пени. Не то чтобы мало приятного, вообще катастрофа!

Аренда — мягкая. Стало тяжело — съехал в более дешевую.

Вы умеете инвестировать. Стабильно получаете 15-20% годовых на вкладах, облигациях или в своем деле. 

Арендовать дешевле, а капитал пускать в рост. Вы заработаете больше, чем «сэкономите» на ипотечной переплате.

Когда ипотека — лучшее решение

Стабильный высокий доход и вы надолго, на 10+ лет, в этом городе. Работа не прыгает, переезды не планируете.

Низкая ставка. Льготная ипотека под 6-8%, семейная, IT, сельская, дальневосточная. Если есть доступ к таким программам — берите не думая. Это государственная субсидия, которая окупится многократно.

Вы психологически не выносите аренду. Хочется свой угол, где можно сверлить стены, вешать картины, завести собаку и никогда ни перед кем не отчитываться. Это стоит денег. Иногда — очень больших.

У вас дети. Переезды с детьми — это стресс. Школа, садик, кружки, друзья, секции. Каждый переезд выбивает ребенка из колеи минимум на полгода. Своя квартира дает спокойствие, предсказуемость и точку опоры.

Покупаете квартиру в ликвидном месте. Москва, крупный миллионник, хороший район. Там квартиры не падают в цене, а растут. И даже если что-то пойдет не так, вы всегда сможете продать, закрыть ипотеку и остаться с деньгами.

Третий путь: аренда плюс инвестиции

Есть вариант, который работает, если у вас есть голова на плечах и дисциплина.

Вы арендуете простое и дешевое жилье. Свободные деньги — те, которые ушли бы на ипотечный платеж — регулярно вкладываете. На вклад, в облигации, в паевые фонды с понятной доходностью. Через 5-7 лет у вас на руках полноценный первоначальный взнос на квартиру или дом. При этом вы не сидели на голодном пайке, не рисковали потерять жилье при увольнении и сохраняли свободу.

Что в итоге

Не верьте тем, кто говорит «ипотека — это зло» или «аренда — это выброшенные деньги». Правда где-то посередине. И зависит она только от ваших цифр.

Возьмите Excel или листок бумаги. Напишите:

• сколько вы можете платить за жилье в месяц без ущерба для жизни;

• какая ставка по ипотеке вам доступна;

• сколько стоит квартира или дом, который вы хотите;

• сколько стоит аренда такого же жилья.

Сделайте расчет на 5, 7 и 10 лет. Учтите, что аренда растет на 5-10% в год. Учтите, что у вас есть первоначальный взнос и его можно инвестировать. Учтите возможность досрочного погашения.

Цифры скажут правду. И они для каждого свои.

Для одного человека ипотека под 18% — это прыжок в пропасть. Для другого при стабильном доходе и возможности гасить досрочно — способ за 7 лет получить свою квартиру, заплатив банку не так много сверху. Для третьего — аренда и инвестиции разницы принесут больше, чем владение своим углом.

Главное — не слушать соседа, который «в 2014-м взял ипотеку под 14% и не жалеет». Его история — не ваша.

Ваша будет другой. И это нормально!